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Le locazioni non abitative, quali sono?

Attraverso il contratto di locazione possono essere concessi in uso sia beni per finalità abitative che immobili destinati ad altri usi.

Hai intenzione di aprire una pizzeria e vuoi prendere in locazione un immobile per tale finalità. Ti chiedi quale sia la disciplina delle locazioni non abitative.

Nel nostro ordinamento, il contratto attraverso il quale il proprietario di un bene immobile ne concede l’uso ad un altro soggetto viene detto contratto di locazione. Il bene oggetto dell’accordo può avere varie destinazioni. In alcuni casi, può essere concesso in uso un appartamento che il conduttore utilizza per finalità abitative. In altri casi, invece, lo scopo della locazione è differente.

Ma cosa sono le locazioni non abitative? Rientrano in questa definizione tutti i contratti con i quali viene concesso in uso un immobile che non deve essere destinato ad abitazione del conduttore e della sua famiglia ma ad un uso economico.

Cos’è la locazione?

Il contratto di locazione [1] è un accordo tra due parti attraverso il quale il proprietario di un bene mobile o immobile si obbliga a far godere all’altra parte (detta conduttore) il bene per un certo periodo di tempo a fronte del pagamento di un corrispettivo. La disciplina della locazione può riguardare sia beni mobili che immobili, compresi i fondi urbani.

Nel corso del tempo, tuttavia, la legge ha introdotto una disciplina differente a seconda della finalità perseguita dal contratto di locazione. In particolare, l’attuale disciplina normativa di questo contratto distingue, in modo specifico, la locazione di immobili urbani adibiti ad uso abitativo e le locazioni ad uso diverso da quello abitativo [2].

Cosa sono le locazioni non abitative?

L’idea del legislatore di distinguere la disciplina delle locazioni abitative da quella delle locazioni non abitative deriva dal presupposto che, nelle locazioni abitative, esiste una particolare esigenza di protezione della parte debole del rapporto, ovvero, del conduttore che, attraverso il contratto, soddisfa un interesse costituzionalmente rilevante ossia il diritto all’abitazione. Tale esigenza di protezione giustifica l’introduzione di una disciplina differente a seconda dell’uso per cui il bene viene locato.

Le locazioni non abitative hanno ad oggetto un immobile destinato a un uso diverso dall’abitazione. In ogni caso, restano identiche le obbligazioni assunte dalle parti. Il proprietario, in particolare, mette a disposizione del conduttore il bene e il conduttore si obbliga a pagare il corrispettivo stabilito nel contratto. Quando si parla di uso non abitativo si fa riferimento al fatto che questi immobili sono destinati allo svolgimento di attività artigianali, industriali o di interesse turistico.

Locazione non abitativa: quanto dura il contratto?

La legge prevede che la durata della locazione non abitativa deriva dall’attività che il conduttore ha intenzione di svolgere all’interno dell’immobile oggetto del contratto. In generale, la durata è fissata in 6 anni se si tratta di attività commerciali, artigianali, industriali, professionali e turistiche mentre è fissata in 9 anni se si tratta di attività teatrali, alberghiere o altre attività assimilate a queste ultime.

La clausola di durata non è derogabile in senso peggiorativo: ne consegue che se le parti pattuiscono una durata contrattuale inferiore la clausola è automaticamente sostituita dalla disposizione legislativa ed è, dunque, prevista automaticamente la durata minima stabilita dalla legge. Soggiace, invece, ad una diversa disciplina la locazione avente ad oggetto attività a carattere stagionale. In questo caso, la locazione deve essere rinnovata allo stesso conduttore per la durata della stagione che interessa la sua attività, a seconda delle fattispecie, per 6 o 9 anni consecutivi.

Locazioni non abitative: qual è la forma del contratto?

La locazione non abitativa, alla luce del principio di libertà delle forme contrattuali, può essere stipulata in qualsiasi forma, salvo l’obbligo di registrazione. Devono, invece, essere sempre stipulati in forma scritta i contratti aventi una durata superiore a 9 anni o in cui è parte una pubblica amministrazione.

Locazioni non abitative: la disciplina del recesso

La legge prevede che il conduttore può recedere dal contratto di locazione non abitativa in ogni momento, nel rispetto di un periodo di preavviso di almeno sei mesi prima della data di efficacia del recesso stesso.

Se, tuttavia, il contratto non prevede espressamente una clausola di recesso, il conduttore potrà recedere, fermo restando il preavviso di 6 mesi da dare al locatore, solo nel caso in cui ricorrano gravi motivi. Tali motivazioni devono riguardare la persona del conduttore o l’immobile locato oppure devono essere legate ad eventi successivi alla stipula del contratto. In particolare, secondo le indicazioni della giurisprudenza [3], i gravi motivi di recesso devono essere riconducibili ad avvenimenti estranei alla volontà del bene e il conduttore si obbliga a pagare il corrispettivo stabilito nel contratto. Quando si parla di uso non abitativo si fa riferimento al fatto che questi immobili sono destinati allo svolgimento di attività artigianali, industriali o di interesse turistico.

Locazione non abitativa: quanto dura il contratto?

La legge prevede che la durata della locazione non abitativa deriva dall’attività che il conduttore ha intenzione di svolgere all’interno dell’immobile oggetto del contratto. In generale, la durata è fissata in 6 anni se si tratta di attività commerciali, artigianali, industriali, professionali e turistiche mentre è fissata in 9 anni se si tratta di attività teatrali, alberghiere o altre attività assimilate a queste ultime.

La clausola di durata non è derogabile in senso peggiorativo: ne consegue che se le parti pattuiscono una durata contrattuale inferiore la clausola è automaticamente sostituita dalla disposizione legislativa ed è, dunque, prevista automaticamente la durata minima stabilita dalla legge. Soggiace, invece, ad una diversa disciplina la locazione avente ad oggetto attività a carattere stagionale. In questo caso, la locazione deve essere rinnovata allo stesso conduttore per la durata della stagione che interessa la sua attività, a seconda delle fattispecie, per 6 o 9 anni consecutivi.

Locazioni non abitative: qual è la forma del contratto?

La locazione non abitativa, alla luce del principio di libertà delle forme contrattuali, può essere stipulata in qualsiasi forma, salvo l’obbligo di registrazione. Devono, invece, essere sempre stipulati in forma scritta i contratti aventi una durata superiore a 9 anni o in cui è parte una pubblica amministrazione.

Locazioni non abitative: la disciplina del recesso

La legge prevede che il conduttore può recedere dal contratto di locazione non abitativa in ogni momento, nel rispetto di un periodo di preavviso di almeno sei mesi prima della data di efficacia del recesso stesso.

Se, tuttavia, il contratto non prevede espressamente una clausola di recesso, il conduttore potrà recedere, fermo restando il preavviso di 6 mesi da dare al locatore, solo nel caso in cui ricorrano gravi motivi. Tali motivazioni devono riguardare la persona del conduttore o l’immobile locato oppure devono essere legate ad eventi successivi alla stipula del contratto.

In particolare, secondo le indicazioni della giurisprudenza [3], i gravi motivi di recesso devono essere riconducibili ad avvenimenti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto che rendono troppo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione.

Il proprietario dell’immobile, invece, può recedere dal contratto solo in presenza di specifici casi e in particolare:

  • se ha intenzione di adibire l’immobile a propria abitazione, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • se vuole adibire l’immobile all’esercizio di un’attività commerciale, artigianale, industriale o di interesse turistico purché le attività siano esercitate in proprio dal locatore, dal suo coniuge, dai suoi parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • se il locatore è una pubblica amministrazione e vuole adibire l’immobile all’esercizio di attività volte al conseguimento della propria finalità istituzionale;
  • se vuole ristrutturare l’immobile per rendere la superficie dei locali conforme al piano comunale