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Fidejussione per affitto che cosa è? Cosa sapere

Fidejussione per affitto che cosa è? Cosa sapere

Quando viene stipulato un contratto di locazione può ricorrere il caso in cui il proprietario dell’immobile chieda al conduttore la fidejussione per affitto.
E’ una somma che l’inquilino versa a titolo di garanzia, ovvero di una cauzione sul pagamento dei futuri canoni, regolata dalle norme del codice civile e particolarmente importanti sono i punti che disciplinano i rapporti fra il fideussore e l’inquilino debitore.

Che cos’è la fidejussione per affitto?
La fidejussione è una forma di garanzia a titolo personale. In buona sostanza, grazie alla fidejussione il creditore viene tutelato sull’adempimento del debitore da parte di un terzo fideiussore.
Attraverso la fidejussione, così come prevede la disciplina codicistica civile delineata negli artt. 1936-1957, un terzo fideiussore si obbliga con il creditore personalmente.

Il fideiussore garantisce l’esatto adempimento di una obbligazione altrui. Il fideiussore, salvo che non venga disposto diversamente, rimane così obbligato in solito con il debitore. In caso di inadempimento, il creditore può così procedere prima all’escussione del patrimonio del debitore e poi di quello del fideiussore, salvo che venga disposto diversamente.

A cosa serve la fidejussione?
Anche nel settore che riguarda l’affitto degli immobili la fidejussione è una forma di garanzia molto ricorrente. I locatari, infatti, chiedono spesso il pagamento di questa cauzione, proprio per non ritrovarsi con problemi di mancata percezione dei canoni.
Grazie alla fidejussione per affitto i proprietari sono meno restii nel dare in locazione gli immobili, in quanto possono contare su una garanzia che li metta a riparo da possibili inadempimenti dei conduttori e dai danni che vengono cagionati all’immobile.
Del resto, nell’ultimo periodo la crisi economica italiana ha minato la serenità finanziaria di molte famiglie, mettendole in condizione di non poter onerare l’affitto.
I proprietari si sono ritrovati non solo a non riscuotere i canoni, ma a dover comunque pagare le tasse sugli immobili, nonché a sostenere ingenti costi per l’instaurazione di giudizi finalizzati ad ottenere lo sfratto per morosità.
L’esito dei giudizi di sfratto, tuttavia, non sempre si conclude favorevolmente per i proprietari. Oltre ai tempi della giustizia non sempre è possibile recuperare esecutivamente le somme insolute, soprattutto perché le controparti morose sono spesso nullatenenti.
Si comprende bene che la fidejussione rappresenta un istituto giuridico che tutela la posizione del locatore ma anche quella dell’inquilino.
Il primo non sarebbe più penalizzato nel caso in cui si dovessero verificare degli inadempimenti del contratto d’affitto, visto che ha la garanzia di riscuotere i canoni e di poter coprire i danni che vengono provocati dal condutore all’immobile.
L’inquilino, di contro, viene posto nella condizione di poter offrire una cauzione, senza dover versare somme eccessive. Infatti, questo è tenuto al pagamento di una quota che si attesta intorno al 3% sull’importo del canone annuale.
Ecco spiegato come mai cresce costantemente il numero dei proprietari che scelgono di non dare in affitto i loro immobili, residenziali o commerciali, in mancanza della concessione di una fidejussione e perché gli inquilini preferiscono optare per questa forma di garanzia aggiuntiva.

Come funziona la fidejussione bancaria?
Prima di sottoscrivere e registrare il contratto di locazione l’inquilino deve rivolgersi alla banca per ottenere la concessione di una garanzia a titolo di fidejussione. La cauzione, come emerso, serve per assicurare il regolare pagamento delle pigioni al locatario.

La banca concede questo genere di garanzia dietro il pagamento di un corrispettivo da parte dell’inquilino. La fidejussione, infatti, comporta un costo di commissione che viene commisurato non solo all’entità della somma garantita, ma anche alla durata del contratto.
In aggiunta, l’inquilino sarà tenuto al pagamento degli interessi, calcolati in base all’ammontare del canone di locazione annuale.

Generalmente le banche richiedono il costo per l’istruttoria della pratica che si aggira intorno a 60,00 euro. Quanto agli interessi, di regola, sono pari al 3% sull’importo complessivo dell’affitto annuale.
Supponendo che un contratto di locazione preveda canoni mensili di 500,00 euro, ovvero 6000,00 annui, la fidejussione per 12 mesi, pari al 3%, ammonta così a 180,00 euro.
L’inquilino dovrà anche considerare la durata del rapporto con la banca.
Solitamente le fidejussioni vengono accordate per di 6 o di 12 mensilità. Durante questo lasso temporale la banca riveste la posizione di garante per quanto riguarda il pagamento dei canoni di locazione.
L’inquilino, inoltre, dovrà anche considerare tutte le altre clausole contrattuali che regolano il rapporto di fidejussione.
Ad esempio, occorre prestare attenzione a quelle parti del contratto che limitano la responsabilità della banca entro certi importi, nonché i punti che stabiliscono i numeri dei canoni che l’istituto risarcisce al locatore.
Pure le regole sull’escussione rivestono grande importanza. In caso di mancato pagamento dei canoni il locatario escute per prima il patrimonio del fideiussore, facendo richiesta scritta alla banca, e successivamente quello dell’inquilino debitore.
Tuttavia, alcuni contratti di fidejussione possono prevedere la regola inversa. Questo vuol dire che non viene applicata l’escussione a prima richiesta, ma che la banca è tenuta all’adempimento dei canoni solo dopo l’escussione del debitore principale.
Il creditore deve quindi promuovere il necessario procedimento giudiziale, all’esito del quale, rimasto insoddisfatto, può chiedere alla banca il rimborso dei canoni insoluti.
Coloro che intendono stipulare un contratto d’affitto, offrendo la garanzia di pagamenti dei canoni, devono recarsi presso un istituto di credito e presentare apposita domanda per ottenere la fidejussione.
L’istituto procederà con la valutazione della capacità di rimborso del richiedente e chiederà la necessaria documentazione, fra cui il documento di riconoscimento, il codice fiscale e l’ultima dichiarazione dei redditi, il modello 730 o la busta paga.
Inoltre, occorre presentare la copia del contratto d’affitto e del certificato camerale nel caso in cui si tratti di un immobile commerciale.
L’istituto effettuerà tutte le indagini del caso per appurare la solidità economica del richiedente. A tal fine, oltre all’esame del reddito, alla presenza di cessioni del quinto e altre forme di finanziamento, indagherà se il richiedente risulta o meno iscritto ai CRIF.
Ai fini della concessione la banca potrebbe anche pretendere dal richiedente il congelamento di titoli, somme o altri beni.
In ogni caso la concessione della fidejussione bancaria resta a discrezione dell’istituto, il quale potrebbe rifiutarsi pur senza fornire motivazioni.

La fidejussione assicurativa come funziona e come si ottiene?
Nell’ipotesi di fidejussione per affitto assicurativa, così come suggerito dal nome, la garanzia viene prestata non dalla banca ma da una compagnia di assicurazioni.
Il funzionamento della fidejussione assicurativa si basa sulle medesime regole che riguardano quella bancaria, ma in questo caso è come se venisse stipulato un contratto di assicurazione che prevede il pagamento del premio periodico.
Nel caso di mancato pagamento dei canoni di locazione la compagnia di assicurazioni provvederà a pagare per conto del debitore per la durata concordata. Anche questo tipo di fidejussione comporta dei costi per l’inquilino, ovvero la quota per l’istruttoria e i premi commisurati sul canone annuo.

Sussiste, tuttavia, una netta differenza per ciò che riguarda l’escussione, che nel caso della fidejussione assicurativa non può essere a prima richiesta.
Questo significa che nel caso in cui l’affittuario non dovesse pagare le pigioni il proprietario dell’immobile non potrà escutere immediatamente il patrimonio della compagnia chiedendo, in prima battuta e per iscritto, il rimborso dei canoni.

Il proprietario, infatti, dovrà rivolgersi per prima all’inquilino debitore, instaurando un procedimento giudiziario volto al recupero del credito. Solo in seguito all’esito negativo, perché rimasto insoddisfatto, potrà rivalersi sulla compagnia assicurativa.
Coloro che intendono ottenere una fidejussione assicurativa devono recarsi presso la compagnia di assicurazione e presentare apposita domanda per iscritto.

La richiesta deve essere corredata da tutta una serie di documenti, quali copia della carta d’identità, del codice fiscale, dell’ultima dichiarazione dei redditi o delle buste paga. Occorre aggiungere anche una copia del contratto di locazione.
La compagnia erogatrice valuterà i documenti, anche al fine di considerare la stabilità economica del richiedente.

Diversamente dalla fidejussione bancaria non vengono richieste garanzie al contraente debitore, il quale si dovrà limitare a pagare il premio.
In buona sostanza questo genere di fidejussione si rivela anche più semplice da ottenere, dato che la compagnia assicurativa non svolge indagini approfondite sulla posizione del richiedente allo stesso modo in cui procede la banca.

Infatti, non viene considerata l’eventuale iscrizione al CRIF e conseguentemente anche coloro che versano in condizioni economiche poco stabili e precarie possono presentare la domanda per la fidejussione assicurativa.