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Canone d’affitto, di quanto si può aumentare?


Il locatore può aumentare il canone di locazione nel corso dello svolgimento del rapporto contrattuale solo per l’adeguamento Istat.

Hai sottoscritto un contratto di locazione abitativa a canone concordato. Dopo il primo anno di svolgimento del rapporto contrattuale, il proprietario dell’immobile ti ha chiesto un aumento del canone di locazione. Ti chiedi se questa richiesta è legittima e cosa puoi fare per tutelare i tuoi interessi.

Nel nostro ordinamento, la disciplina del contratto di locazione abitativa è strettamente regolata dalla legge. L’obiettivo della normativa è, evidentemente, tutelare la parte debole del rapporto locatizio, ovvero il conduttore, che attraverso la stipulazione di questo contratto soddisfa un proprio interesse primario, ovvero, quello ad avere un’abitazione.
Ma chi decide il valore del canone di locazione? Di quanto si può aumentare il canone d’affitto? Come vedremo, pur non essendoci una norma che vieta esplicitamente l’aumento del canone di locazione durante lo svolgimento del rapporto locatizio, tale principio può essere desunto dall’analisi complessiva del corpus normativo.

Locazioni abitative: quale disciplina?

Nel nostro ordinamento, le locazioni abitative sono soggette ad una diversa disciplina [2] a seconda che si tratti di:

  • contratto di locazione abitativa a canone libero;
  • contratto di locazione abitativa a canone concordato.

Nel primo caso, la determinazione del canone di locazione mensile è rimessa all’autonomia negoziale delle parti che non devono attenersi a dei valori massimi da rispettare. Il contratto a canone libero ha una durata minima prestabilita dalla legge pari a quattro anni. Tale durata non è derogabile dalle parti e l’eventuale inserimento nel contratto di una clausola di durata inferiore determinerebbe l’automatica sostituzione della norma contrattuale con la durata minima quadriennale prevista dalla legge. Alla prima scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per ulteriori quattro anni alle medesime condizioni. Solo alla seconda scadenza, le parti possono decidere di rinunciare ad un ulteriore rinnovo tacito oppure di attivare la procedura di rinegoziazione del contratto. In entrambi i casi, la volontà della parte deve essere comunicata all’altra con un preavviso di sei mesi.

Cos’è il contratto a canone concordato?

Il contratto di locazione abitativa a canone concordato ricorre quando le parti decidono di prevedere un canone di locazione rispettoso dei valori massimi individuati in appositi accordi territoriali stipulati dalle associazioni dei proprietari immobiliari e dalle organizzazioni rappresentative degli inquilini. In questo caso, la durata minima prestabilita dalla legge è di tre anni con un rinnovo tacito per ulteriori due anni. Anche in questa tipologia contrattuale si prevede che le parti, alla seconda scadenza, possano rinunciare all’automatico rinnovo alle medesime condizioni o rinegoziare il contratto, sempre rispettando un preavviso di sei mesi.

Canone d’affitto: può essere aumentato?

Pur non essendoci una norma espressa che vieta al locatore di aumentare il canone d’affitto durante il corso di svolgimento del rapporto locatizio, tale divieto può essere desunto dalla normativa che abbiamo poc’anzi illustrato. Le parti, infatti, possono rinegoziare le condizioni del contratto di locazione solo alla seconda scadenza contrattuale. Ne consegue che, per i primi otto anni di durata, nel caso di contratto a canone libero, e per i primi cinque anni di durata, nel caso di contratto a canone concordato, il valore dell’affitto è bloccato e non può essere aumentato. L’unica possibilità che può consentire al locatore un aumento del canone di locazione anno per anno è l’inserimento nel contratto di una clausola che prevede l’adeguamento annuale del valore del canone di locazione all’inflazione rilevata dall’Istat. In questo caso, infatti, non si tratterebbe di un vero e proprio aumento del canone d’affitto ma solo di un adeguamento dello stesso agli scostamenti del costo della vita, al fine di preservarne il potere d’acquisto. L’aumento può essere pari al 100% dell’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

In alternativa, se le parti vogliono aumentare il canone di locazione prima della seconda scadenza contrattuale, devono risolvere consensualmente il rapporto locatizio in essere e stipulare un nuovo contratto di locazione che prevede il pagamento di un corrispettivo più alto.